Hipotecas

Hipotecas

Concepto de hipoteca y contenido del contrato. Novación, subrogación e hipoteca inversa.

La adquisición de una vivienda es una de las decisiones más importantes que los consumidores toman en la vida. Pocos son los que pueden pagar el inmueble al contado y en gran parte de los casos, para tener una vivienda en propiedad es necesario solicitar financiación a una entidad financiera.

Para aumentar la seguridad jurídica y la transparencia del proceso, que a veces resulta complicado para el hipotecado, por la cantidad y complejidad de los documentos que se deben firmar, la legislación sobre hipotecas eleva el nivel de protección de los consumidores, en aspectos tan fundamentales como la información que se debe facilitar antes de firmar la hipoteca, el papel de asesoramiento de los notarios, así como en todas aquellas relativas a la protección de aquellos que no puedan pagar la hipoteca.

  • El valor de tasación del inmueble. Se lleva a cabo a través de una empresa independiente, acreditada e inscrita en el registro de sociedades de tasación, regulado por el Banco de España.
  • Capacidad de endeudamiento del solicitante. Se valoran tanto los ahorros como los ingresos del consumidor. Normalmente, las entidades tienen en cuenta que la cuota mensual no supere un porcentaje en torno al 35% o 40% de los ingresos netos del cliente.

Según la legislación vigente, el banco o caja solo puede conceder, como máximo, el 80% de la tasación del inmueble.

Plazo de amortización

El plazo es el límite de tiempo que acuerdan las partes para devolver el dinero. Por la importancia de la inversión, y para dar una mayor facilidad de pago, el plazo para la devolución de estos préstamos normalmente es entre 15 y 30 años.

A la hora de elegir el plazo de amortización hay que tener en cuenta la capacidad económica de cada consumidor. Se debe ajustar adecuadamente tanto el importe del préstamo como el plazo para poder pagarlo con comodidad.

Cuota de amortización

La cuota es la cantidad de dinero, incluidos los intereses, que se paga periódicamente a la entidad financiera. La periodicidad del pago puede ser mensual (la más usual), trimestral o semestral.

Con el fin de hacer más cómodo el pago inicial, se puede pactar con la entidad financiera un periodo de carencia. Esto significa que, durante un plazo corto (uno o dos años), el titular del préstamo solo paga intereses y no amortiza capital, por lo que la cuota es más reducida.

Interés

El interés es el importe añadido que se debe pagar, aparte del dinero solicitado, a la entidad que concedió el préstamo. Se calcula aplicando un tipo porcentual sobre el capital pendiente de devolución.

Según lo acordado en el contrato, el tipo de interés puede ser fijo o variable. En ocasiones se pacta un interés mixto, que es la mezcla de los dos tipos durante la vigencia del préstamo.

El tipo de interés del préstamo no podrá ser modificado en perjuicio del consumidor durante la vigencia del contrato, salvo que las partes pacten libremente lo contrario.

Interés fijo

Este tipo de interés no cambia durante toda la vida del préstamo, por lo que la cuota que paga el consumidor es siempre la misma, aunque los tipos de interés de referencia varíen en el mercado. El contrato debe recoger el porcentaje que, expresado en tanto por ciento nominal anual, se aplicará al capital para calcular los intereses.

Tipo de interés variable

El tipo de interés se revisa anual o semestralmente, por lo que la cuota mensual puede variar en cada revisión, a la baja o al alza, en función del valor que tenga en ese momento el tipo de interés de referencia.

En ese caso, el tipo de interés nominal aplicable al capital resulta de sumar un índice de referencia (Euribor, Mibor, IRS…) más una cifra que marca el banco, llamada diferencial (por ejemplo, Euribor + 0.75).

Tasa Anual Equivalente (TAE)

Es muy práctico para saber el interés real que el consumidor tiene que pagar anualmente por su préstamo. Es recomendable fijarse en la TAE (Tasa Anual Equivalente), para conocer el interés anual de la hipoteca, ya que esta tasa incluye el interés nominal, las comisiones y el plazo de amortización.

Comisiones

Son las cantidades que la entidad financiera podría cobrar por gestionar el préstamo. Es importante conocerlas y negociarlas antes de firmar el contrato. Las principales comisiones son las siguientes:

  • Comisión de apertura y estudio: es un porcentaje que se cobra por los gastos de estudio, elaboración de documentos y tramitación del préstamo.
  • Comisión por amortización total o parcial: se aplica a las cantidades que se pagan anticipadamente, bien para rebajar la cuota a pagar mensualmente o para reducir el plazo de devolución del préstamo. En este caso los límites de las comisiones no podrán superar:
    • Para hipotecas de interés fijo, un 2% durante los 10 primeros años, y a partir del décimo, el 1,5% hasta la finalización del préstamo.
    • Para el interés variable, el cliente podrá elegir entre un 0,25% durante los 3 primeros años o un 0,15% de comisión durante los 5 primeros años. A partir de esas fechas (3 y 5 años respectivamente), no se podrá cobrar comisión ninguna por amortizar la hipoteca.

Toda la publicidad sobre préstamos inmobiliarios deberá especificar de manera clara, concisa y destacada el tipo de interés, el importe total del préstamo, la TAE o el sistema de amortización y su forma de cálculo. Esta información se precisará mediante un ejemplo representativo.

Si desea profundizar sobre los elementos que integran los préstamos hipotecarios, puede consultar la guía editada por el Banco de España.

Información previa al contrato

Antes de comprometerse en la firma de un crédito inmobiliario con una entidad financiera, estas tienen la obligación de facilitar determinada información al consumidor, con la suficiente antelación, explicando, de forma clara y suficiente, los términos del préstamo hipotecario, de modo que pueda comprender cómo se realiza el cálculo de las cuotas y cuáles son los posibles costes que la entidad le puede cobrar por la concesión del crédito. Además, tienen que informarle de las obligaciones que asume y las consecuencias de su incumplimiento.

Si el préstamo se concede con la condición de que exista un avalista, se le debe informar también detalladamente de cuáles son sus obligaciones y las responsabilidades que asume al avalar el pago de la hipoteca.

Esta información es gratuita, está compuesta por varios documentos, que deberán entregarse con una antelación mínima de 10 días naturales, en papel o cualquier otro soporte duradero:

Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)

En ella se recogerán todas las características del préstamo hipotecario, tales como el capital prestado, los tipos de interés, el índice de referencia, así como la periodicidad de los pagos o los mecanismos de reclamación.

Esta ficha tiene consideración de oferta vinculante durante el plazo pactado hasta la firma del contrato, por lo que la entidad deberá respetarla si decide aceptar el crédito.

Ficha de advertencias estandarizadas (FiAE)

En este documento se recogerá la información sobre la existencia de cláusulas relevantes, tales como los índices oficiales de referencia, los límites de variabilidad de los tipos de interés, el vencimiento anticipado, la moneda o la distribución de gastos.

Operaciones de tipo de interés variable

En este documento se incluirá, en el caso de las hipotecas a interés variable, una simulación con los posibles escenarios de tipos de interés a futuro y la cuota que en cada una de ellas correspondería.

Proyecto de contrato

Cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos entregados e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.

Condiciones de las garantías de los seguros exigidos

La entidad financiera deberá informar al consumidor, si le ofrece cualquier contrato de seguro asociado a la hipoteca, sobre todas las condiciones de contratación del seguro. Es obligatorio siempre que se adquiere una vivienda, un seguro de daños contra incendio.

Si el crédito hipotecario se constituye en escritura pública, la entidad financiera deberá informar al consumidor sobre la obligación de asistir a un notario, de su elección, antes de la firma y aceptación del contrato. Esta visita será presencial y tendrá que hacerse al menos 24 horas antes de la firma del contrato.

  • En esa reunión, el notario deberá comprobar que se ha entregado toda la documentación obligatoria, tratando expresamente el FEIN y el FIAE y responder todas las dudas que le planteen los consumidores.
  • De esta reunión se debe levantar acta notarial obligatoria. Sin esta acta, no podrá autorizarse la escritura del préstamo.

Productos asociados a la hipoteca

Viene siendo una práctica habitual que la propuesta de préstamo hipotecario venga asociada a otros productos que la entidad financiera nos ofrece a cambio de la posibilidad de cambiar las condiciones del contrato:

  • Servicios accesorios: Aquellos ofrecidos junto con el préstamo hipotecario.
  • Venta vinculada: Cuando la oferta de préstamo viene acompañada de otros productos sin los cuales no se puede firmar.
  • Venta combinada: Cuando se ofrecen otros productos, además del préstamo, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, contratados por separado.

Recuerda que…

  • Es importante que acuda a varias entidades financieras y compare las distintas ofertas que cada una de ellas tienen. La tasa TAE le ayudará a poder comparar etre ellas, ya que es el porcentaje total de intereses que se pagará durante el crédito, cuanto más alta, más cara.
  • Cuando contrata una hipoteca está obligado a contratar un seguro que cubra el riesgo contra incendios. No obstante, la entidad financiera con la que firme el contrato no puede obligarle a firmar ese seguro como requisito obligatorio para firmar el préstamo. Deberá aceptar las pólizas alternativas que ofrezcan otros prestatarios.
  • Las entidades financieras están obligadas a realizar un estudio en profundidad sobre la solvencia, antes de la firma del contrato. Este estudio es gratuito para el consumidor. Si le han evaluado incorrectamente, esto no permitirá a la entidad rescindir el contrato.
  • Los notarios tienen un papel importante en el asesoramiento en la firma de la hipoteca. Aproveche la visita y pregunte todas aquellas cuestiones que no comprende de los documentos que le entreguen, antes de hacer firme el contrato.
  • Identidad y dirección de quien emite la información.
  • Fines para los que puede emplearse el crédito.
  • Duración posible de los contratos de crédito.
  • Formas de tipo deudor disponible, indicando si este es fijo o variable o una combinación de ambos, con una breve descripción de las características de los tipos fijos y variables, incluyendo sus implicaciones para el prestatario.
  • Cuando puedan contratarse créditos en moneda extranjera, una indicación de la misma, explicando las implicaciones que tiene para el prestatario la contratación de un crédito en moneda extranjera.
  • Ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del crédito para el prestatario, del importe total adeudado por el prestatario y de la TAE.
  • Indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del crédito, para el prestatario que deban pagarse en relación con un contrato de crédito.
  • Gama de las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito al prestamista (incluyendo el número, la periodicidad y el importe de las cuotas de reembolso).
  • Cuando proceda, una declaración clara y concisa de que el incumplimiento de los términos y condiciones de los contratos de crédito no garantiza el reembolso del importe total del crédito en virtud del contrato de crédito.
  • Descripción de las condiciones relacionadas directamente con el reembolso anticipado.
  • Indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de quién es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si se originan costes conexos para el prestatario.
  • Indicación de los servicios accesorios que el prestatario esté obligado a contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse con un proveedor distinto del prestamista.
  • Advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los compromisos asociados al contrato de crédito.
  • Cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.
  • Cualesquiera otras advertencias que establezca la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.

Durante la vigencia del contrato, el consumidor recibirá una serie de documentos que le permitirán hacer un seguimiento de su préstamo. Esta información deberá ser clara y fiel, no omitir ninguna información relevante y resultar coherente con los términos esenciales del contrato.

Documento de liquidación

En cada periodo de liquidación de intereses o comisiones se facilitará a cada cliente un documento con información como el tipo de interés nominal aplicado al periodo ya devengado, las comisiones y cualquier otro gasto incluido en la liquidación.

Documento de comisiones

Asimismo, en el mes de enero de cada año, recibirán una comunicación sobre la comisión y gastos devengados y tipos de interés efectivamente aplicados y cobrados a los préstamos inmobiliarios.

Modificación del tipo de interés

Todas las modificaciones del tipo de interés aplicable se informarán 15 días naturales antes de que se aplique. Esta información incluirá la variación del coste total del préstamo, el importe de cada uno de los pagos que deban efectuarse tras la aplicación del nuevo tipo de interés, y el detalle correspondiente al número o la frecuencia de los pagos, si éste se modifica.

  • Conserve toda la documentación del crédito hipotecario durante la vigencia del mismo. Recuerde que cuando termina de pagar, debe elevar a escritura pública también la finalización del crédito.
  • Lea con detenimiento toda la información que el banco le facilite durante la vigencia del contrato y compruebe que las comisiones y tipos de interés son los acordados. Si algo no entiende, pregunte.
  • En cualquier momento durante la vigencia del préstamo puede cancelar total o parcialmente la hipoteca. Esto puede suponer unas comisiones que el banco puede cobrarle en contraprestación.

A este Código de Buenas Prácticas se pueden acoger:

  • Los deudores de préstamos hipotecarios sobre su vivienda habitual que se encuentren en el umbral de exclusión.
  • Los fiadores y garantes hipotecarios que no sean los deudores, con respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que para el deudor hipotecario.

Medidas que se pueden aplicar

En el plazo de un mes desde que el cliente de la entidad bancaria presente la solicitud de reestructuración de su hipoteca, junto con la documentación que acredite que se encuentra en las situaciones que contempla la ley, la entidad le debe notificar la viabilidad (se entenderá que es viable si a partir de su aplicación resulta una cuota menor o igual al 50% de la renta familiar) del plan de restructuración, que consistirá en estas medidas:

  • Carencia de capital de cinco años al EURIBOR + 0,25%
  • Ampliación del plazo de amortización hasta 40 años (a contar desde la concesión).
  • Con carácter indefinido, no se aplicarán las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario.
  • No abonar ninguna compensación por la amortización anticipada en los diez años posteriores a la aprobación del plan.
  • El interés de mora máximo será el interés pactado + 2%

Además, también se podrán reunificar el conjunto de deudas que tuviera el deudor.

No podrán formular la solicitud los deudores a quienes ya se les esté reclamando la deuda en un procedimiento de ejecución en el que ya esté señalada la fecha de subasta de la vivienda.

Documentación a presentar:

  • Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar: certificado de rentas, últimas tres nóminas percibidas, certificado de la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo, etc.
  • Número de personas que habitan la vivienda: libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho, certificado de empadronamiento de los seis meses anteriores, declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
  • Titularidad de los bienes: certificados expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar, escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros.
  • Declaración responsable del deudor.

Si el plan de reestructuración resulta inviable (se entenderá que lo es cuando establezca una cuota superior al 50% de la renta familiar), se podrá solicitar una quita, cuya concesión es facultativa para la entidad, entre alguna de estas opciones:

  • Reducción en un 25%.
  • Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
  • Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

Pueden solicitarla aquellos deudores que se encuentren en un proceso de ejecución hipotecaria con subasta con fecha señalada, o bien, a los que aun estando incluidos en el umbral de exclusión, no pueden optar a la dación porque la vivienda presenta cargas posteriores a la formalización de la hipoteca.

En el plazo de 12 meses desde la solicitud de la restructuración, si ésta o la quita no resultaran viables para el deudor, éste podrá solicitar entregar la vivienda a cambio de cancelar completamente la deuda.

Existe también la posibilidad de dación en alquiler durante dos años, sin prórroga, salvo acuerdo entre las partes, con un precio de alquiler que sería del 3% del capital pendiente durante los dos primeros años y según mercado el resto, con un interés de mora del 10%.

No se les puede aplicar a deudores que se encuentren en un proceso de ejecución con subasta con fecha señalada o a aquellos cuya vivienda esté gravada con cargas posteriores.

También puede solicitar y obtener el alquiler de la vivienda por una renta anual máxima del 3% de su valor al tiempo de la aprobación del remate, determinado según tasación.

La duración será de un año, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de cinco años. Por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario podrá prorrogarse anualmente durante cinco años adicionales.

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